Sanierungspflicht beim Hauskauf: Diese Fristen gelten

Wer ein älteres Haus kauft, übernimmt nicht nur Mauern, sondern auch Pflichten: Das Gebäudeenergiegesetz schreibt nach dem Eigentümerwechsel bestimmte Sanierungen vor — mit klarer Frist. Ein Überblick, was wirklich gilt.

Woher die Sanierungspflicht kommt

Grundlage ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es verpflichtet Eigentümer von Wohngebäuden zu bestimmten energetischen Mindestmaßnahmen. Der Clou: Wer sein Haus schon lange selbst bewohnt (Stichtag: Eigennutzung vor Februar 2002), genießt Bestandsschutz. Dieser Bestandsschutz erlischt beim Verkauf — der neue Eigentümer muss innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang nachrüsten.

Diese drei Pflichten gelten nach dem Kauf

1. Alte Heizkessel austauschen

Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen raus. Ausgenommen sind Brennwert- und Niedertemperaturkessel. Welcher Typ im Keller steht, verrät das Typenschild oder der Schornsteinfeger — vor dem Kauf prüfen lohnt sich, denn ein Heizungstausch ist die teuerste der Pflichtmaßnahmen.

2. Warmwasser- und Heizungsrohre dämmen

Ungedämmte Rohrleitungen in unbeheizten Räumen (Keller!) müssen gedämmt werden. Kostenpunkt: überschaubar, oft unter 1.000 € — aber es ist eine Pflicht, keine Empfehlung.

3. Oberste Geschossdecke dämmen

Die Decke zum unbeheizten Dachraum muss den Mindestwärmeschutz erfüllen (U-Wert max. 0,24 W/m²K). Alternativ kann das Dach selbst gedämmt sein. Bei einem typischen Einfamilienhaus reden wir über 3.000–8.000 € — je nach Fläche und Aufbau.

Wichtig: Die Zwei-Jahres-Frist beginnt mit der Eintragung ins Grundbuch, nicht mit dem Notartermin. Wer die Frist reißt, riskiert ein Bußgeld — das GEG sieht bis zu 50.000 € vor. In der Praxis kontrolliert v. a. der Bezirksschornsteinfeger die Heizungspflichten.

Was NICHT verpflichtend ist

Hartnäckiger Mythos: „Nach dem Kauf muss das ganze Haus saniert werden.” Stimmt nicht. Keine Pflicht besteht für Fassadendämmung, neue Fenster oder eine Photovoltaikanlage (bundesweit; einzelne Bundesländer haben Solarpflichten bei Dachsanierungen — in NRW etwa gilt sie seit 2025 bei umfassender Dacherneuerung). Auch die viel diskutierte „65-Prozent-Regel” für erneuerbare Energien greift beim Bestandsgebäude erst, wenn die Heizung ohnehin getauscht wird und die kommunale Wärmeplanung vorliegt.

Sanierungspflicht als Verhandlungshebel

Für Käufer sind die Pflichtmaßnahmen ein legitimes Argument im Preisgespräch. Unsere Empfehlung vor jedem Kauf:

Energieausweis zeigen lassen — Pflicht des Verkäufers, Klasse G oder H ist ein Warnsignal mit Ansage.
Heizungstyp und Baujahr dokumentieren — Typenschild fotografieren, Schornsteinfegerprotokolle anfordern.
Pflichtmaßnahmen beziffern — und mit realistischen Zahlen in die Verhandlung gehen.

Klug kombinieren statt doppelt bauen

Wer ohnehin saniert, sollte die Pflichtmaßnahmen in ein Gesamtkonzept integrieren: Die Geschossdeckendämmung zusammen mit dem Dachausbau, den Heizungstausch zusammen mit der Badsanierung und der Strangerneuerung. Das spart doppelte Baustelleneinrichtung — und öffnet die Tür zu Fördermitteln, die es für Einzelmaßnahmen in dieser Höhe nicht gibt. Wie Sie dabei KfW- und BAFA-Förderung optimal ausschöpfen, lesen Sie in unserem Beitrag zur Sanierungsförderung.

Sie haben ein Objekt im Blick und wollen vor dem Notartermin wissen, was auf Sie zukommt? Wir begehen Kaufobjekte in NRW und Bayern und liefern eine belastbare Kosteneinschätzung — unverbindlich anfragen.