Altbau sanieren: Der komplette Ablauf von der Begehung bis zur Übergabe
Stuck, hohe Decken, Dielenboden — Altbauten haben Charakter, aber auch Tücken. Wer den Ablauf kennt, spart Monate Bauzeit und fünfstellige Beträge. So läuft eine Altbausanierung ab, wenn sie professionell geplant ist.
Phase 1: Bestandsaufnahme — das Fundament jeder Kalkulation
Bevor irgendjemand einen Preis nennt, muss klar sein, was im Gebäude steckt. Bei Altbauten heißt das: Substanz prüfen (Feuchtigkeit, Holzbalkendecken, Statik), Haustechnik bewerten (Elektrik, Leitungen, Heizung) und Schadstoffe abklären. Bleileitungen, Asbest in Kleber und Putz (verbaut bis 1993) oder Holzschutzmittel in Dachstühlen sind keine Seltenheit — und kein Drama, wenn man sie vor Baubeginn kennt statt mittendrin.
Phase 2: Konzept und Festpreis
Auf Basis der Begehung entsteht das Sanierungskonzept: Was bleibt, was kommt raus, welches Ausstattungsniveau ist das Ziel? Daraus folgt ein Leistungsverzeichnis mit Festpreis. Unsere Erfahrung: Die meisten Budgetüberschreitungen bei Altbausanierungen entstehen nicht auf der Baustelle, sondern durch unvollständige Leistungsverzeichnisse davor. Was nicht drinsteht, kommt als Nachtrag zurück.
Phase 3: Entkernung
Alte Beläge, abgehängte Decken, nicht tragende Wände, Altinstallationen — alles raus, bis die Substanz sichtbar ist. Dauer bei einer Wohnung: meist unter einer Woche. Jetzt zeigt sich, ob die Bestandsaufnahme sauber war: Bei uns gibt es an diesem Punkt keine Preisanpassung für Dinge, die eine professionelle Begehung hätte erkennen müssen.
Phase 4: Rohinstallation — die unsichtbaren 40 Prozent
Elektrik, Wasser, Abwasser, Heizung: Was später niemand sieht, macht rund 40 % der Bauzeit aus. Im Altbau kommen Besonderheiten dazu: Schlitze in massiven Ziegelwänden, Aufbauhöhen bei Holzbalkendecken, Schallschutz zwischen den Etagen. Hier entscheidet sich die Qualität der nächsten 30 Jahre.
Phase 5: Ausbau
Estrich oder Trockenausbau, Putz- und Spachtelarbeiten, Fliesen, Bäder, Innentüren. Im Altbau lohnt es sich, den Charakter zu erhalten: Stuck restaurieren statt abschlagen, Dielen aufarbeiten statt rausreißen — das kostet oft weniger als der Ersatz und zahlt bei Vermietung und Verkauf messbar auf den Wert ein.
Phase 6: Feinschliff und Qualitätskontrolle
Malerarbeiten, Bodenbeläge, Silikonfugen, Endreinigung — und eine systematische Mängelbegehung vor der Übergabe, nicht danach. Wir dokumentieren jede Baustelle wöchentlich mit Fotoberichten, damit Eigentümer den Fortschritt verfolgen können, ohne vor Ort zu sein.
Phase 7: Übergabe
Schlüsselfertig heißt: einziehen oder vermieten. Übergabeprotokoll, Revisionsunterlagen, Fachunternehmererklärungen (wichtig für Förderung und Steuer) — alles in einem Ordner. Danach bleiben wir Ansprechpartner für Gewährleistung und Folgeprojekte.
Die 4 häufigsten Stolperfallen im Altbau
- Feuchtigkeit ignorieren: Ein feuchter Keller wird durch neuen Putz nicht trocken. Ursache klären, dann sanieren.
- Elektrik „noch gut genug”: Zweiadrige Leitungen ohne Schutzleiter sind ein Sicherheits- und Versicherungsrisiko. Bei einer Komplettsanierung gibt es nur eine richtige Antwort: komplett neu.
- Gewerke einzeln vergeben: Zehn Einzelaufträge bedeuten zehn Schnittstellen, an denen sich niemand zuständig fühlt. Ein Generalunternehmer trägt die Koordination — und die Verantwortung.
- Förderung verschenken: Wer energetisch saniert, ohne vorher die KfW- und BAFA-Förderung zu prüfen, lässt regelmäßig fünfstellige Zuschüsse liegen.
Wie lange dauert das alles?
Eine einzelne Wohnung: 4–8 Wochen. Ein Mehrfamilienhaus: 3–6 Monate, je nach Umfang und ob es bewohnt bleibt. Der Baustart bei uns: in der Regel 1–2 Wochen nach Auftragserteilung — wir halten Kapazitäten in NRW und Bayern gezielt dafür vor.
Sie planen eine Altbausanierung? Fordern Sie eine kostenlose Ersteinschätzung an — mit Fotos und Grundriss reicht uns oft schon ein Tag für eine belastbare erste Hausnummer.